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立刷pos机代理_立刷pos机代理是有几个模式

作者: 立刷POS机官网 分类: POS机百科 发布时间: 2022-11-08 23:26
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ID:内审师修行与实战(shenjizhishi)

河南出台和执行了史上最严厉的资金监管政策,本人地产从业多年,分享一些关于资金监管的干货和讯息吧!

房地产行业啊!

一、先说什么是资金监管?

这和“房屋预售制”相关,简单说,就是房子还没有盖好就被地产商卖了,如果地产商拿到钱后,挪作了他用,没钱继续盖你买的房子,会怎么样?

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看看现在的郑州就知道了,一次洪水,几次疫情,弄得百业萧条,经济发展的最大支柱产业——房地产,出现了“烂尾”潮!

如果郑州一早就有严格的资金监管,开发商想烂尾都难,因为你卖房的钱只能用来建设你卖的房子。

事实上,很多房子烂尾,不是项目不赚钱,也不是房子卖不掉,反而是房子都卖光了,钱也收齐了。就因为开发商把钱用到别的地方了,自个项目却没钱继续建设,只得烂尾。

所以,河南被逼着出台了《豫建行规【2022】1号文》这一最严格的资金监管政策。

二、怎么个严控法?

1.控资金入口:卖房的钱

无论定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭款、公积金贷款,只要是房款都得给我进“资金监管账户”。

怎么操作呢?

(1)销售案场全部更换POS机(到现在,应该更换完了),刷的钱全部进入银行监管账户;

(2)贷款的钱,从银行那头就给你掐死了,无论是哪个银行的贷款还是公积金贷款,全都得进监管账户。

(3)无论是开发商还是银行,哪个敢私自收钱,轻则入不良信用档案,重则收你预售证,收你监管资格,再追赔资金。

2.出口:钱只能花在哪?

除了工程建设,其他支出不得用监管资金,比如:土地款、三项费用(利息、管理费、销售费用)。

两头一堵,开发商再想挪用售房款非常难,只要房子卖得动就很难烂尾!

三、以前啥样?

以前的资金监管,在开发商眼中只是一道程序而已。

名义上,所有的预售资金都要进入监管账户,监管账户的钱也只能用于工程建设。

而实际,房子卖后,开发商只抽出一小部分钱转到“监管账户”,然后再通过“总承包单位”开发票,把监管账户里的钱套出去。

有两点把握好,资金监管就成了形式!

(1)存多少监管额是灵活的,可以协商,不同城市政策也不太一样!有严有松,有的全额入监管(极少的),按节点成比例支出,有的是只占总房款的很少比例。

(2)出口的操作基本相似,只要总承包商是自己人,不停开具工程发票,监管资金都会给你转过去。#p#分页标题#e#

四、这政策是好事吗?几家欢喜几家愁!

1.以前的烂尾楼购房者:你的购房款早就被挪走了,这政策无法追溯之前的烂尾;同一个开发商,其他项目的钱因为被监管无法挪用到已经烂尾的项目,所以,烂得更死了!

2.以后的购房者:只要房子卖得动就不怕烂尾,增加对期房的信心。

3.政府:之前的烂尾楼无法解决,但以后坚决不让出现烂尾,也给普通民众一个交代,毕竟“亡羊补牢犹未晚也!”

4.银行:别人的活钱都变成了死钱,我的死钱变成了活钱,美滋滋!

5.地产商:账上看着有钱,却拿不出来,买不了新地就无法扩大规模;远郊卖不动的楼盘,没有收入就没钱继续建设,烂尾风险反而增加!卖房子的钱,不能发工资,不能还贷款利息,压力山大。

6.供应商:不怕开发商赖账了,只要监管账户有钱,总跑不了!

五、综合分析

其实,这套资金监管新政的出台,时机把握不是很好。

1.它并不能解决以前的烂尾问题;

2.楼市本就已入寒冬,地产企业风雨飘摇,本身就快活不下去了,这政策一出,冻结了更多资金的流动性,更是雪上加霜。

3.以后的楼盘仍旧可能烂尾,只是不再是因为开发商挪用房款而烂尾,而是因为房子卖不动而烂尾!

4.这项政策,最应该在2022年左右出台,因为当年地产行情比较好,开发商还能顶得住这个“紧箍咒”。

如果当年出台,既可以避免开发商盲目扩张,盲目加杠杆,就会减少很多“曝雷”和“躺平”!

也能避免很多普通购房者陷入烂尾的悲剧:房子拿不到,还得继续吐血还月供!

5.卖房的钱,不能还贷款和利息、不能发工资、不能交罚款、不能买地,不能投资,那房子快速清盘,还有多少吸引力?存在那儿收活期利息吗?开发节奏和销售节奏可能会慢下来!

六、政策的BUG?

小编没有吃透和疑惑的有3条:

1.分期款披上外衣

这个政策出台了一条“分期款也得入监管资金”,是不是间接承认了“首付分期”的合理性?

虽然以前都是心知肚明的默许,民不告,官不究,告了也不深究!

这政策一出来,是不是给首付分期披上了合法的外衣?

2.收的其他钱呢?

开发商收的钱除了房款之外,还有维修基金、办证费等代收款,还有实测面积出台后的面积补差款,这些钱也需要在销售部刷POS机。

那售楼部是不是可以多弄几个POS机啊,如果存在其他的POS机,那么,我不签合同不开发票的购房款,你管得着吗?

如果没有其他POS机,不该入监管账户的钱,怎么取?

3.仍旧控制不死套取监管资金

看看现在的开发商,有几家没有成立自己的“建筑公司”,自家公司是不是就可以继续开票套钱?#p#分页标题#e#

只是苦了那些总包单位不是自家的开发商,套钱成本会大大增加。

结语

不由怀疑,是不是到了劝大家买房的时候了?

现在买房,不仅房价低,利率低,还不怕烂尾!又能刺激经济发展,一举多得啊!

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